Житлове право України: поняття і предмет його правового регулювання
Житлове право України - це сукупність правових норм ,що регулюють житлові правовідносини між громадянами та громадян із державними та громадськими організаціями у процесі реалізації конституційного права людини і громадянина на житло.
Право регулювання суспільних відносин, що виникають у процесі вирішення житлових питань, забезпечується комплексною галуззю права, котра охоплює норми цивільного, адміністративного, земельного, господарського, сімейного та інших спеціальних галузей право, об'єднання і кодифікація яких утворили нову галузь - житлове право.
Предметом правового регулювання житлового права України є правовідносини, що виникають у процесі: реалізації права на житло; надання людині і громадянину жилих приміщень у користування; користування людиною жилим приміщенням; управління житловим фондом; експлуатації та охорони житлового фонду; капітального і поточного будівництва житла; виключення з житлового фонду жилих будинків і приміщень, що не придатні для проживання; розгляду житлових спорів та ін.
Житлові правовідносини виникають, змінюються і припиняються відносно вже готового жилого будинку чи іншого приміщення, придатного для проживання людини. Вони неоднорідні; більшість із них мають майновий характер, складаються у сфері розподілу й користування житлом.
Усі вищеназвані житлові правовідносини регулюються системою норм житлових нормативно-правових актів, що складають житлове законодавство України.
Житлове законодавство України: загальна характеристика. Житловий кодекс України.
Систему нормативно - правових актів , що регулюють житлові відносини в Україні, складають: Конституція України; Житловий кодекс України; Закон України" Про приватизацію державного житлового фонду" та інші закони; укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України та інші нормативно - правові акти.
Право громадян України на житло закріплено ст..47 Конституції України. Воно забезпечується розвитком і охороною всіх видів державного житлового фонду, утворенням ринкової системи житлового забезпечення громадян через приватизацію житла, справедливим розподілом житлової площі під контролем громадськості.
Конституційне право на житло вважається забезпеченим лише тоді, коли громадянин України має житло, що відповідає установленим нормам і придатне для проживання. За відсутності такої житлової площі та потреби в соціальному захисті громадянин визнається таким, що потребує покращення житлових умов і згідно з чинним законодавством може претендувати на одержання відповідного житла, яке надається за правом найму державою чи органами місцевого самоврядування безоплатно, або на забезпечення себе і своєї сім'ї житлом за власний кошт, але за доступну плату.
Основними завданнями житлового законодавства є регулювання житлових відносин з метою:
забезпечення конституційного права громадянина України на житло;
належного використання і збереження всіх видів житлового фонду;
зміцнення законності в царині житлових відносин в умовах ринкової
економіки.
Житловий кодекс України прийнято 30 червня 1983р. І введено в дію з 1 січня 1984р.
Він складається з 7 розділів(193 статті);
РОЗДІЛ І.Загальні положення.
РОЗДІЛ ІІ. Управління житловим фондом.
РОЗДІЛ ІІІ. Забезпечення громадян житловим приміщеннями. Користування житловими приміщеннями.
РОЗДІЛ ІУ. Забезпечення збереження житлового фонду, його експлуатації та ремонту.
РОЗДІЛ У.Відповідальність за порушення житлового законодавства.
РОЗДІЛ УІ. Вирішення житлових спорів.
РОЗДІЛ УІІ. Заключні положення.
У розділі І (Загальні положення) містяться норми права, що регулюють: право громадян України на житло; основні завдання житлового законодавства; систему нормативно - правових актів, що регулюють житлові правовідносини; житловий фонд України і його види, інші загальні питання.
Житловий фонд України та його види.
Житловий фонд-складний інженерний комплекс, що криє в собі: жилі будинки і приміщення в інших будівлях; різноманітне теплоенергетичне обладнання; автоматичні засоби управління та експлуатації; розгалужену мережу комунікацій; протипожежне, ліфтове, санітарно-технічне та інше устаткування.
Житловий фонд на території України складають жилі будинки та інші жилі приміщення. Згідно зі ст.4 ЖК України розрізняють такі види житлового фонду: державний; громадський; кооперативний(ЖБК); індивідуальний.
Державний житловий фонд -сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що знаходяться у власності місцевих рад, державних підприємств, установ, організації і призначаються для проживання людини і громадянина.
Останнім часом із комерціалізацією житлових відносин скорочується будівництво державного житлового фонду, створюється ринок житла, забезпечується пріоритетний розвиток інших видів житлового фонду.
Громадський житловий фонд - сукупність жилих будинків та інших жилих приміщень, що належать колгоспам, іншим кооперативним організаціям, їхнім об'єднанням. Профспілкам та іншим громадським організаціям.
Фонд житлово - будівельних кооперативів - сукупність жилих будинків, що належать житлово - будівельним кооперативам і призначаються для проживання членів ЖБК.
Індивідуальний житловий фонд-сукупність жилих будинків (приміщень), що знаходяться в особистій і приватній власності.
До житлового фонду включаються також жилі будинки і приміщення , що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам та організаціям. До них застосовуються правила, встановлені для громадського житлового фонду.
До житлового фонду не включаються нежилі приміщення в жилих будинках, що мають торговельне, побутове та інше призначення непромислового характеру.
Право громадян на житло і форми його реалізації.
Житло - одна з основних матеріальних умов життя людини. Потреба людини в житлі виникає з моменту її народження, зберігається протягом усього життя і припиняється після смерті. Отже, задоволення потреби людини в житлі - дуже важливе соціальне завдання. Забезпеченість громадян певної країни житлом є одним із найконкретніших показників добробуту всього народу.
Суб'єктивне право на житло - це можливість людини і громадянина мати житло у власності чи одержати його за договором найму з державного чи громадського фонду. Користуватися житлом і вимагати від забов'язаних суб'єктів забезпечення реалізації цього права у повному обсязі.
Право на житло тісно пов'язане з обов'язками інших фізичних та юридичних осіб і державних органів щодо створення відповідних умов, охорони, захисту, й відтворення житлових прав людини і громадянина. Конституція України покладає на державу обов'язок створювати умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Ніхто не може бути позбавлений житла інакше як на підставі чинного закону і за рішенням компетентного суду.
Реалізація людиною і громадянином права на житло здійснюється в таких формах:
1) активна діяльність суб'єкта, що потребує покращення житлових умов у процесі: надання жилих приміщень; користування жилим приміщенням; участі в управлінні житловим фондом; здійснення експлуатації та охорони різних видів житлового фонду;
утримання від дій, що порушують житлові права інших суб'єктів;
володіння, користування і розпорядження житлом відповідно до чинних нормативно-правових актів;
вимоги від компетентних державних органів, громадських організацій та посадових осіб застосовувати відповідні норми житлового права, виносити справедливі індивідуально-правові рішення і домагатися їх виконання.
Порядок надання житла громадянам, які потребують покращення житлових умов.
У Конституції України зазначено: "Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону " (ст.47).
У розділі ІІІ (Забезпечення громадян житловими приміщеннями . Користування житловими приміщеннями) Житлового кодексу України викладено правові норми, що закріплюють і регулюють порядок надання житла в будинках державного і громадського житлового фонду, забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів і користування різними видами жилих приміщень.
Порядок надання житла громадянам України в користування з державного та громадського житлових фондів передбачено у гл.1 ЖК України. В ній закріплено право громадян на житло і на його одержання; вік, із якого особа має таке суб'єктивне право; порядок визнання осіб такими, що потребують соціального захисту в питаннях забезпечення житлом.
Згідно зі ст.31 ЖК України кожен громадянин України, який потребує покращення житлових умов, має право одержати в користування жиле приміщення в будинках житлового фонду (державного і громадського) в порядку, передбаченому законодавчими актами України. Жилі приміщення таким громадянам надаються переважно у вигляді окремої квартири на сім'ю.
Законом установлюється вік, із якого громадянин України може здійснювати своє право на одержання житла. Дієздатність щодо реалізації такого права настає в особи з виповненням їй 18 років, а якщо особа зареєструвала шлюб чи стала до роботи в передбачених законом випадках, то й раніше.
Стаття 34 ЖК України до осіб, які потребують покращення житлових умов, відносить осіб, що:
забезпечені житлом нижче від установленого в даній місцевості рівня;
живуть у приміщеннях, які не відповідають установленим санітарним і технічним нормам;
хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, через що не можуть проживати в комунальних квартирах чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;
проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або за договором найму в жилих приміщеннях житлово-будівельних кооперативів;
упродовж довгого часу живуть за договором найму(оренди) в будинках(квартирах), що належать громадянам за правом приватной власності;
проживають у гуртожитках.
Громадяни, які потребують покращення житлових умов, беруться на облік для одержання житла в будинках державного і громадського житлового фонду.
Житлом забезпечуються згідно з загальною чергою, позачергово і першочергово. Право на заселення квартири дає тільки ордер.
Ордер на жиле приміщення-це письмове розпорядження на його заселення, що видається на підставі рішення виконавчого комітету органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації. Він є єдиною підставою для заселення в надане жиле приміщення, має чітко встановлену форму.
Ордер здається в житлово-експлуатаційну організацію і є підставою не лише для заселення в житло, а й для укладення з відповідальним квартиронаймачем договору житлового найму.
Договір житлового найму: поняття, значення та відповідальність за його невиконання.
Стаття 61 ЖК України передбачає укладення договору житлового найму приміщення. Право користуватися житлом реалізується на підставі договору житлового найму.
Договір укладається письмово на підставі ордера між наймодавцем і наймачем(громадянином, на чиє ім'я видано ордер).
Типовий ордер найму приміщення передбачає правила користування житлом, утримання жилого будинку і при будинкової території.
Умови, що обмежують права наймача і членів його сім'ї врозріз із законом, уважаються недійсними.
Житловим кодексом України передбачено, що особи несуть кримінальну, адміністративну чи іншу юридичну відповідальність згідно з законом, якщо воно винні:
в порушенні порядку прийняття на облік і зняття з обліку тих, що потребують житла, порядку надання житла;
у недотриманні встановленого терміну заселення жилих приміщень;
у порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарних правил утримання місць загального користування, використання їх не за призначенням;
у порушенні правил експлуатації житла, безгосподарності в його утримання;
у пошкодженні житла, устаткування та об'єктів благоустрою, а також у скоєнні інших правопорушень, передбачених чинним законодавством.
Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду
Як уже зазначилося, право користуватися житлом реалізується на підставі договору житлового найму.
Предметом договору найму житлового приміщення може бути окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що складається з одної чи декількох кімнат, або одноквартирний жилий будинок. Не може бути самостійним предметом договору житлового найму приміщення, яке хоч і являє собою окрему кімнату, але її розмір менший від установленого для однієї особи. Або є частиною кімнати чи кімнатою, що зв'язана з іншою кімнатою загальним входом, а також підсобне приміщення(кухня, коридор, комірка та ін.).
Законодавство передбачає такі права та обов'язки наймача і членів його сім'ї :користуватися жилим і підсобним приміщеннями, санітарно-технічним та іншим обладнанням; залишати за собою житло на визначений законодавством термін у разі тимчасового виїзду4 здавати частину житла в піднайом іншим особам; обмінювати жиле приміщення на інше; вимагати розподілу чи об'єднання житла, надання додаткового неізольованого житла (або ізольованого в межах передбаченої законом норми); вселення інших осіб чи виселення їх на законних підставах тощо.
Поряд із широкими правами від наймача вимагається і здійснення певних обов'язків: бережливе ставлення до найманого житла; додержання правил користування житлом; економне використання води, електроенергії, газу, теплової енергії; недопущення порушень житлових прав інших суб'єктів та інших необхідних правил поведінки, що передбачені Типовим договором найму житлового приміщення.
У характеристиці оплати приміщення слід зважати на оплату: жилого приміщення(площі); надлишкової жилої площі; пільг для певних осіб; тимчасово відсутніх наймачів; обчислення оплати; строки внесення плати і порядок стягнення заборгованості та ін.
Законодавство встановлює (ст.. 66-69,70,95,101,144,162) плату за користування житлом і комунальними послугами. Плата за житло в будинках державного і громадського фонду обчислюється виходячи з загальної площі квартири. Норма загальної площі на одного мешканця встановлюється в розмірі 21 м/кв. Розмір плати встановлює Кабінет Міністрів України.
Наймач оплачує в одинарному розмірі ту площу, яка не перевищує встановленої норми (ст..66ЖК України-1,5 норми) з розрахунку на наймача і членів його сім'ї. Плата за користування площею понад установлену норму стягується в підвищеному розмірі, що визначається Кабінетом Міністрів України.
Якщо згідно з законом загальна площа зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім'ї , така площа не вважається надлишковою.
Крім плати за житлову площу, стягується ще й плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електро - і теплову енергію) та інші послуги за затвердженням в установленому порядку тарифами.
Для певної категорії наймачів і членів їхніх сімей законодавство передбачає пільги в оплаті жилої площі та комунальних послуг. До таких законів відносять:
1. Закон України "Про міліцію" від 20 грудня 1990 р.
2. Закон України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" від 19 грудня 1991р.
3. Закон України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" від 22 жовтня 1993р.
4. Закон України "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні" від 16 грудня 1993р. та ін.
Для окремих спеціалістів, які проживають у сільській місцевості, законодавство передбачає користування безоплатним житлом і паливом. Особи, які користуються житлом за договором піднайму, забов'язані вносити квартирну плату в розмірі, що не перевищує розміру плати наймача. В разі переселення наймача в інше житло на період капітального ремонту наймач оплачує лише площу, яку фактично наймає.
Отже, законодавства регулює порядок, розмір і термін внесення квартирної плати за користування жилою площею і комунальними послугами.
Договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця. До випадків зміни договору найму відносять: за вимогою члена сім'ї наймача; за вимогою наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю; в разі визнання наймачем іншого члена сім'ї; на вимогу наймача; на вимогу наймодавця.
Член сім'ї наймача може вимагати, за згоди інших членів сім'ї, укласти з ним осібний договір найму. Якщо частина площі, відведена йому, може бути відокремлена у вигляді відрубного приміщення.
За незгоди інших членів сім'ї питання може бути вирішено в судовому порядку.
Якщо громадяни, які мешкають в одній квартирі, об'єнаються в одну сім'ю, то вони мають право вимагати від наймодавця укласти договір жилого найму з одним із членів сім'ї. У разі відмови наймодавця справу може бути вирішено в судовому порядку.
Якщо члени сім'ї вимагають укласти договір жилого найму з іншим наймачем, за умові, що попередній наймач помер чи втратив право на житло, а наймодавець не погоджується, питання може бути вирішено в суді.
Наймач жилого приміщення за згодою всіх дорослих членів сім'ї може будь-коли зажадати припинення дії договору найму: в разі вибуття наймача і членів його сім'ї в інше місце на постійне проживання; коли вибувають не всі члени сім'ї, то право на площу втрачають тильди ті, хто вибуває.
Договір житлового найму в будинках державного і громадського житлового фонду на вимогу наймодавця може бути розірваний лише у випадках, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що можуть обвалитися.
Виселення допускається лише у випадках, передбачених законодавством, і проводиться в судовому порядку. В адміністративному порядку з санкції прокурора можуть бути виселені лише громадяни, котрі самовільно зайняли жилі приміщення, або ті, які проживають в будинках, що можуть обвалитися.